Heizkostenverordnung: Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten – kurz Heizkostenverordnung (HKVO oder HeizKV) – regelt seit Jahrzehnten, wie Heiz- und Warmwasserkosten in Mehrfamilienhäusern auf die einzelnen Nutzer verteilt werden. Mit der Novelle vom November 2021 (BGBl. I S. 4964) wurde die Verordnung grundlegend überarbeitet, um die europäische Energieeffizienzrichtlinie (EU-Richtlinie 2018/2002, sogenannte EED) in deutsches Recht umzusetzen.

In diesem Beitrag fassen wir die wichtigsten Änderungen zusammen und erklären, was Eigentümer, Hausverwaltungen und Messdienstleister beachten müssen.

1. Unterjährige Verbrauchsinformation (UVI)

Eine der bedeutendsten Neuerungen ist die Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation (UVI) nach §6a HKVO. Seit dem 1. Januar 2022 müssen Gebäudeeigentümer ihren Mietern monatlich Informationen über den individuellen Verbrauch bereitstellen – vorausgesetzt, fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler installiert sind.

Die monatliche Verbrauchsinformation muss folgende Angaben enthalten:

• Aktueller Verbrauch: Der Heiz- und Warmwasserverbrauch des laufenden Monats
• Vergleich zum Vorjahr: Eine Gegenüber­stellung mit dem Verbrauch des gleichen Monats im Vorjahr (witterungsbereinigt, sofern möglich)
• Vergleich mit Referenznutzer: Ein Vergleich mit einem durchschnittlichen Nutzer der gleichen Nutzerkategorie

Die UVI kann dem Mieter auf elektronischem Weg bereitgestellt werden, beispielsweise über ein Online-Portal, per E-Mail oder über eine App. Ziel ist es, Mietern ein besseres Bewusstsein für ihren Energieverbrauch zu vermitteln und sie zu einem sparsamen Heizverhalten zu motivieren.

2. Fernablesung: Frist bis 1. Januar 2027

Die novellierte HKVO schreibt in §5 Abs. 2 vor, dass alle Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler) bis spätestens zum 1. Januar 2027 fernablesbar sein müssen.

Für die Umrüstung gilt eine Stichtagsregelung:

• Bereits installierte, nicht fernablesbare Geräte dürfen bis zum Ende ihrer Eichgültigkeit oder Nutzungsdauer weiterverwendet werden, längstens jedoch bis zum 31. Dezember 2026.
• Bei Neuinstallationen müssen seit der Novelle 2021 ausschließlich fernablesbare Geräte eingebaut werden.
• Die Fernablesung muss die Einbindung in ein interoperables System ermöglichen, um die monatliche Datenerfassung für die UVI sicherzustellen.

Für Eigentümer bedeutet das: Wer noch nicht auf fernablesbare Messtechnik umgestellt hat, muss jetzt handeln. Die Frist zum 1. Januar 2027 lässt sich nur noch einhalten, wenn die Umrüstung zeitnah geplant und umgesetzt wird.

3. Erweiterte Informationspflichten in der Abrechnung

Neben der monatlichen UVI hat die Novelle auch die Anforderungen an die jährliche Heizkostenabrechnung erweitert. Die Abrechnung muss nun zusätzlich enthalten:

• Informationen über den Energiemix und die damit verbundenen Treibhausgasemissionen (bei Fernwärme)
• Erläuterung der erhobenen Steuern und Abgaben
• Vergleich des aktuellen Verbrauchs mit dem Vorjahr (witterungsbereinigt)
• Kontaktinformationen für Beratungsangebote (z. B. Verbraucherzentrale, Energieberatung)
• Hinweise auf Beschwerdemöglichkeiten

Diese erweiterten Informationspflichten sollen die Transparenz für Mieter erhöhen und ihnen helfen, ihre Heizkosten besser zu verstehen und zu steuern.

4. Kostenverteilung: 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig

An den grundlegenden Regeln zur Kostenverteilung hat sich nichts geändert. Die HKVO schreibt weiterhin vor, dass die Heizkosten zu mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Nutzer verteilt werden müssen. Der verbleibende Anteil (30 bis 50 %) wird als Grundkosten nach einem festen Verteilungsschlüssel umgelegt, typischerweise nach Wohn- oder Nutzfläche.

Der konkrete Verteilungsschlüssel kann vom Gebäudeeigentümer innerhalb der gesetzlichen Grenzen festgelegt werden. In der Praxis hat sich ein Verhältnis von 50:50 oder 70:30 (Verbrauch:Grundkosten) etabliert. Die Wahl des Schlüssels sollte die Gebäudeeigenschaften berücksichtigen:

• Bei gut gedämmten Gebäuden ist ein höherer Verbrauchsanteil (z. B. 70 %) sinnvoll, da die Nutzer tatsächlich mehr Einfluss auf ihren Verbrauch haben.
• Bei älteren, schlecht gedämmten Gebäuden kann ein niedrigerer Verbrauchsanteil (z. B. 50 %) gerechter sein, da bauliche Mängel den Verbrauch stark beeinflussen.

5. Kürzungsrecht nach §12 HKVO

Das Kürzungsrecht ist ein wichtiges Instrument zum Schutz der Mieterrechte. Wenn der Gebäudeeigentümer seinen Pflichten nach der HKVO nicht nachkommt, kann der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil der Heizkosten um 15 Prozent kürzen.

Das Kürzungsrecht greift insbesondere in folgenden Fällen:

• Die Heizkosten werden nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl dies vorgeschrieben ist.
• Es sind keine Ausstattungen zur Verbrauchserfassung installiert.
• Die unterjährige Verbrauchsinformation wird nicht bereitgestellt (bei vorhandenen fernablesbaren Geräten).
• Die Abrechnung enthält nicht die vorgeschriebenen Informationen.

Für Eigentümer und Hausverwaltungen bedeutet das: Die Einhaltung aller Vorschriften der HKVO ist nicht nur eine gesetzliche Pflicht, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll, um Kürzungen zu vermeiden.

6. Warmwasserkosten

Die HKVO gilt nicht nur für Heizkosten, sondern auch für die Kosten der zentralen Warmwasserversorgung. Die Warmwasserkosten sind ebenfalls verbrauchsabhängig abzurechnen. In Gebäuden mit zentraler Warmwasserbereitung müssen entsprechende Warmwasserzähler installiert sein.

Die Aufteilung der Gesamtkosten zwischen Heizung und Warmwasser erfolgt entweder nach dem tatsächlichen Energieverbrauch (bei getrennten Kreisläufen) oder rechnerisch nach der in der HKVO vorgesehenen Formel, wenn keine getrennte Messung möglich ist.

Was bedeutet das für Eigentümer und Verwaltungen?

Die wichtigsten Handlungsfelder im Überblick:

1. Umrüstung auf Fernablesung prüfen: Bis zum 1. Januar 2027 müssen alle Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein. Planen Sie die Umrüstung jetzt.
2. UVI sicherstellen: Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, muss die monatliche Verbrauchsinformation bereitgestellt werden.
3. Abrechnung überprüfen: Stellen Sie sicher, dass Ihre Heizkostenabrechnung alle vorgeschriebenen Informationen enthält.
4. Messdienstleister einbeziehen: Ein erfahrener Messdienstleister kann die Umrüstung planen, die Fernablesung betreiben und die UVI automatisiert bereitstellen.

Fazit

Die novellierte Heizkostenverordnung stellt höhere Anforderungen an die Verbrauchserfassung und die Informationspflichten gegenüber Mietern. Die Umrüstung auf fernablesbare Messtechnik und die Bereitstellung der unterjährigen Verbrauchsinformation sind keine optionalen Maßnahmen, sondern gesetzliche Pflichten mit konkreten Fristen. Eigentümer, die jetzt handeln, sichern sich nicht nur rechtlich ab, sondern profitieren auch von den Vorteilen moderner Messtechnik: effizientere Prozesse, bessere Datenqualität und zufriedenere Mieter.

dumpro unterstützt Sie als Messdienstleister bei der gesamten Umrüstung – von der Bestandsaufnahme über die Installation fernablesbarer Geräte bis hin zur automatisierten Bereitstellung der monatlichen Verbrauchsinformationen.